שטח מינימלי לדירות חדשות לפי תקן – מה החוק מחייב?

בעת תכנון דירות חדשות בישראל, קיימות הגדרות מחייבות לשטח המינימלי של כל סוג דירה, בהתאם לתקנות התכנון והבנייה. מטרת התקנות היא להבטיח שטחי מגורים סבירים, המאפשרים נוחות, אוורור ושימוש פונקציונלי לכל דייר. במאמר זה נסקור מהו השטח המינימלי לדירות חדשות, כיצד זה משתנה בהתאם לסוג הדירה, ומה ההשלכות כאשר דירות לא עומדות בדרישות התקן.

מה קובע התקן לגבי שטח מינימלי לדירות?

לפי תקנות התכנון והבנייה בישראל, השטח המינימלי של דירות חדשות נקבע בהתאם למספר החדרים בדירה ולייעוד שלה.

שטח מינימלי לדירות מגורים 

בבנייני מגורים:

• דירת חדר (סטודיו): 28 מ"ר לפחות.

• דירת 2 חדרים: 50 מ"ר לפחות.

• דירת 3 חדרים: 75 מ"ר לפחות.

• דירת 4 חדרים: 90 מ"ר לפחות.

• דירת 5 חדרים: 110 מ"ר לפחות.

הערה: גודל החדרים עצמם מוגדר בנפרד בתקנים נוספים, כך שלא ניתן להקטין שטח קריטי, כמו חדרי שינה או מרחבי שימוש מרכזיים.

שטח מינימלי לדירות מיוחדות

1.    דיור מוגן / דירות קטנות להשכרה

o        ניתן לאשר דירות קטנות יותר (22-28 מ"ר) אם הן מיועדות לאוכלוסיות ייחודיות כמו סטודנטים, דיור בר השגה, או דיור מוגן.

2.    דירות במבני תמ"א 38 (חיזוק מבנים נגד רעידות אדמה)

o        שטח מינימלי נשאר כמו בדירות רגילות, אלא אם כן מדובר בהרחבה של דירה קיימת.

3.    דירות במתחמי עירוב שימושים (מגורים ומסחר יחד)

o        ניתן לקבוע שטח מינימלי שונה בהתאם לאופי הפרויקט והאישורים שניתנו.

מהן ההשלכות של דירה שאינה עומדת בדרישות התקן?

1. קושי בקבלת היתר בנייה או טופס 4

• דירה שאינה עומדת בתקני השטח המינימלי לא תקבל היתר בנייה, ולכן לא ניתן יהיה לבנות אותה כחוק.

• קבלנים שמנסים לבנות דירות קטנות יותר עלולים להידרש לבצע שינויים בתכנון כדי לקבל אישור אכלוס.

2. ירידת ערך הנכס

• דירות קטנות מהתקן שוות פחות מבחינת הערכת שמאי, מאחר שהן אינן עומדות בדרישות החוק.

• במקרים מסוימים, זה עשוי לגרום לקושי במכירת הדירה בעתיד.

3. בעיות תכנוניות ושימושיות

• מגורים בדירה שקטנה מהסטנדרט המינימלי עלולים להיות לא נוחים ולפגוע באיכות החיים.

• תכנון לא תקני עלול להוביל לבעיות כמו חוסר מקום לאחסון, מטבחים קטנים מדי, או חדרי רחצה לא פונקציונליים.

איך ניתן לבדוק אם הדירה עומדת בתקן?

1.    בדיקה מול היתר הבנייה של הפרויקט – לוודא שהדירה אכן נבנתה לפי הגודל שהוגדר באישור.

2.    מדידת הדירה בפועל – לוודא שהמידות תואמות לתוכניות שאושרו ולא הוקטנו במהלך הבנייה.

3.    בדיקת בדק בית מקצועית - מהנדס בדק בית יכול לבדוק אם שטח הדירה עומד בדרישות 

ולהצביע על חריגות או אי-התאמות.

שאלות נפוצות 

✔ מהו השטח המינימלי של דירת חדר (סטודיו) לפי התקן? השטח המינימלי לדירת חדר בישראל הוא 28 מ"ר, למעט מקרים מיוחדים כמו דיור מוגן או מתחמי דיור בר השגה.

✔ האם מותר לבנות דירות קטנות יותר? ברוב המקרים, לא. עם זאת, בפרויקטים ייעודיים כמו מעונות סטודנטים או דיור מוגן, ניתן לאשר דירות קטנות יותר (22-28 מ"ר).

✔ מה קורה אם הדירה שנמסרה קטנה יותר מהמידות בהיתר הבנייה? אם הדירה קטנה מהגודל שהובטח בחוזה, ניתן לדרוש פיצוי מהקבלן או לבצע הערכה משפטית מול שמאי מקרקעין.

✔ האם תקן זה חל גם על דירות יד שנייה? הדרישות חלות בעיקר על דירות חדשות שנבנות כיום, אך אם מבצעים שיפוץ משמעותי או חלוקה מחדש של הדירה, יש לוודא שהשינויים עומדים בתקנות.

לסיכום

תקן השטח המינימלי לדירות בישראל נועד להבטיח מגורים נוחים ופונקציונליים לכל דייר. הפרות של התקן עלולות לגרום לבעיות משפטיות, קושי במכירה, ופגיעה בערך הנכס. אם אתם רוכשים דירה חדשה או בודקים דירה קיימת – ודאו שהיא עומדת בדרישות התקן כדי למנוע הפתעות לא נעימות בעתיד.