איך מרחבי שימוש משפיעים על ערך הנכס?

בעת הערכת שווי של נכס, אחד הגורמים המרכזיים שנבדקים הוא אופן ניצול המרחב בדירה.

חלוקה נכונה של השטח, גודל החדרים, גובה התקרה, שטח המגורים הכולל ואיכות המרחבים הציבוריים

כל אלו משפיעים ישירות על הערך של הנכס.

דירות עם מרחב מחייה אופטימלי נמכרות מהר יותר ובמחיר גבוה יותר, בעוד שנכסים עם ניצול לקוי של שטח עלולים לספוג ירידת ערך משמעותית.

במאמר זה נבחן כיצד מרחבי שימוש שונים משפיעים על ערך הנכס, מהם הקריטריונים החשובים ביותר להערכת שווי, ומה ניתן לעשות כדי לשפר את ערך הדירה דרך תכנון נכון.

איך מרחבי שימוש תורמים 

לערך הנכס?

📌 גורמים שמשפיעים על ערך הנכס:

✔ שטח מגורים תקני לפי התקן הישראלי – ככל שהנכס גדול ומנוצל היטב, כך ערכו גבוה יותר.

✔ תקרות גבוהות – יוצרות תחושת מרחב ומשפרות את איכות החיים.

✔ תכנון חכם של חדרים ומעברים – זרימה טובה בין החללים משדרגת את הערך.

✔ כמות וגודל החדרים – דירות עם חדרים מרווחים יהיו מבוקשות יותר מאשר דירות עם חללים מחולקים בצורה לא נכונה.

✔ שטח המרפסת או החצר – דירות עם מרפסות גדולות נמכרות במחירים גבוהים יותר מאשר דירות ללא מרפסת.

✔ ניצול נכון של האור הטבעי והאוורור – חלונות גדולים בכיוונים נכונים משפרים את איכות החיים ומעלים את השווי.

📌 מה קורה אם חלוקת השטח בדירה אינה אופטימלית?

🔹 אם הדירה כוללת חדרים קטנים מדי או מרחבים לא מנוצלים, ערכה ייפגע.

🔹 אם המטבח קטן או חסר אזור אחסון מספק, הדבר עשוי להוריד את מחיר הדירה.

🔹 אם יש חוסר באוורור טבעי או מיקום חלונות לא נכון, תיתכן ירידת ערך.

📌 מה אפשר לעשות כדי לשפר את מרחבי השימוש בנכס?

🔹 ניתן לשנות את תכנון הדירה באמצעות הזזת קירות פנימיים ושיפוץ כולל.

🔹 שימוש בריהוט מודולרי חכם יכול להפוך חדרים קטנים לנוחים ומרווחים יותר.

🔹 הוספת פתחים לאור טבעי ואוורור, כולל הגדלת חלונות, משדרגת את איכות המגורים ואת ערך הנכס.

כיצד מדידה לפי שטח נטו ושטח ברוטו משפיעה על ערך הנכס?

📌 שטח ברוטו לעומת שטח נטו:

✔ שטח ברוטו – כולל את הקירות הפנימיים והחיצוניים, שטחים משותפים כמו חדר מדרגות ולובי.

✔ שטח נטו – השטח שבו אפשר להשתמש בפועל, כלומר ללא שטחים מתים.

📌 איך זה משפיע על המחיר?

🔹 דירות עם שטח נטו גבוה ביחס לשטח הברוטו נחשבות לנכסים איכותיים יותר.

🔹 דירות עם הרבה שטחים מבוזבזים סובלות מירידת ערך.

📌 מה ניתן לעשות כדי לשפר את יחס השטח נטו-ברוטו?

🔹 ניתן לייעל את חלוקת הקירות הפנימיים כך שיהיו פחות שטחים מתים.

🔹 שימוש בארונות קיר מובנים במקום קירות עבים יחסוך מקום וישפר את תחושת המרחב.

השפעת גובה התקרה על ערך הדירה

✔ תקרות גבוהות מעל 2.80 מטר מגדילות את ערך הנכס בכ-5-10%.

✔ תחושת מרחב ושיפור התאורה הטבעית מעלים את אטרקטיביות הדירה.

✔ דירות ישנות עם תקרות נמוכות (פחות מ-2.50 מטר) נמכרות במחירים נמוכים יותר.

📌 איך לשפר תחושת גובה בדירה עם תקרה נמוכה?

🔹 ניתן להשתמש בתאורה שקועה ובגוונים בהירים כדי ליצור תחושה אוורירית.

🔹 שימוש בוילונות מהרצפה עד התקרה מעניק תחושת גובה גדולה יותר.

השפעת שטח המרפסת או החצר על ערך הנכס

✔ מרפסת שמש מעלה את ערך הנכס בכ-8-15%.

✔ דירות גן עם חצר פרטית זוכות לעליית ערך משמעותית של 15-25%.

✔ ללא מרפסת – הדירה עשויה להימכר במחיר נמוך יותר בהשוואה לדירות עם שטח חיצוני דומה.

📌 איך לשדרג מרפסת קיימת כדי להגדיל את ערך הדירה?

🔹 ניתן לשדרג את הריצוף, להוסיף פרגולה וליצור אזור ישיבה אטרקטיבי.

🔹 הוספת תאורת אווירה, ריהוט חוץ וצמחייה תורמת לאסתטיקה ולתחושת איכות חיים.

שאלות נפוצות (FAQ)

1. איך שטח נטו מול ברוטו משפיע על הערכת הנכס?

🔹 דירות עם שטח נטו גדול ביחס לשטח הברוטו נחשבות ליותר איכותיות ונמכרות במחיר גבוה יותר.

2. איך להגדיל את ערך הדירה דרך עיצוב חכם?

🔹 ניתן לשדרג את חלוקת החללים, להשתמש בריהוט מודולרי וליצור מרחבי אחסון חכמים.

3. כמה שווה מרפסת ביחס לשטח דירה?

🔹 מרפסת יכולה להוסיף 8-15% לערך הדירה, תלוי בגודלה ובניצולה.

4. האם כדאי לשנות תכנון פנימי כדי להעלות את שווי הדירה?

🔹 כן, במקרים רבים שינוי חלוקת חדרים ושיפוץ נכון יכולים להעלות את הערך בעשרות אחוזים.

5. כמה עולה לבצע שיפוץ שמטרתו להעלות את ערך הדירה?

🔹 בין 30,000-200,000 ₪, תלוי בגודל הדירה והיקף השיפוץ.

לסיכום

🔹 מרחבי שימוש מתוכננים היטב משפיעים ישירות על ערך הדירה.

🔹 שטח מגורים נטו, תקרות גבוהות, מרפסות ותכנון נכון של החללים משפרים את שווי הנכס.

🔹 שדרוגים קטנים כמו שיפור התאורה, פתיחת מרחבים והוספת אלמנטים עיצוביים יכולים להעלות את ערך הנכס בצורה משמעותית.