אחריות קבלן ושנת בדק – מה החוק אומר?

בנייה של בית חדש היא חלום שמתגשם עבור רבים, אך לצד השמחה על כניסה לבית חדש, חשוב להיות מודעים גם להיבטים המשפטיים שקשורים באחריות הקבלן ובדק הבית. החוק בישראל מסדיר את האחריות של הקבלן במסגרת תקופת הבדק ותקופת האחריות, וחשוב להבין כיצד כל תקופה כזו פועלת ומה היא כוללת.

מהי תקופת בדק ולמה זה לא צריך להיקרא "שנת בדק"?

הביטוי "שנת בדק" נפוץ בציבור, אך הוא עלול להטעות. בפועל, תקופת הבדק מוגדרת בחוק המכר (דירות), תשל"ג-1973, והיא נמשכת בין שנה אחת לשבע שנים, בהתאם לסוג הליקוי. תקופת הבדק מתחילה ביום מסירת הדירה לידי הרוכש ומטרתה לאפשר לרוכשים לבדוק את איכות הבנייה ולאתר ליקויים שמתגלים בשימוש שוטף.

במהלך שנת הבדק הראשונה הדייר זכאי לאחריות מלאה על כלל חלקי הדירה, ללא יוצא מן הכלל.

לאחר סיום שנת הבדק הראשונה, בהתאם לחוק המכר, קיימות תקופות בדק שונות התלויות בסוגי הליקויים. להלן פירוט תקופות הבדק לפי סוגי הליקויים:

• ליקוי מסגרות ונגרות לרבות אלומיניום ופלסטיק – שנתיים

• ליקוי בריצוף וחיפוי פנים לרבות שקיעות ושחיקה – שנתיים

• כשל בתפקוד ובעמידות של מכונות ודודים – שלוש שנים

• כשל בתפקוד ובעמידות של מרכיבי מערכות הבידוד התרמי – שלוש שנים

• כשל (נזילות) במערכת אינסטלציה, לרבות מים, מערכת הסקה ומרזבים, דלוחין וביוב – ארבע שנים.

• כשל באיטום המבנה, לרבות חללים תת קרקעיים, בקירות בתקרות וגגות – ארבע שנים.

• סדקים ברוחב גדול מ-1.5 מ"מ ברכיבים לא נושאים – חמש שנים.

• התנתקות, התקלפות או התפוררות של חיפוי חוץ – שבע שנים.

  
  

מה חשוב לדעת על תקופת הבדק?

בתקופה זו, האחריות על תיקון הליקויים היא של הקבלן, אלא אם כן הקבלן מוכיח שהליקויים נגרמו כתוצאה משימוש לא סביר של הרוכש או מגורמים חיצוניים שאינם בשליטתו. משמעות הדבר היא שהחוק מעניק לרוכשים הגנה רחבה בתקופה זו, אך מצריך מהם להתריע בפני הקבלן על הליקויים בזמן אמת.

תקופת האחריות – מה קורה אחרי תקופת הבדק?

לאחר סיום תקופת הבדק מתחילה תקופת האחריות, שנמשכת שלוש שנים נוספות, במהלכן הקבלן עדיין נושא באחריות לליקויים שנמצאו בבנייה. אולם, בתקופה זו חלה חובה על הרוכש להוכיח שהליקוי נובע מאיכות בנייה ירודה או חומרים פגומים שהיו באחריות הקבלן.

תקופת האחריות מגנה על הרוכשים בעיקר במקרים של ליקויים חמורים יותר, כמו בעיות מבניות או ליקויים במערכות תשתית מרכזיות. בשונה מתקופת הבדק, בשלב זה אין אחריות אוטומטית, ולכן מומלץ לשמור תיעוד מסודר של כל פנייה לקבלן ותהליך הטיפול בליקויים.

המלצות לרוכשי דירות – איך לנצל את הזכויות?

1. בצעו בדק בית מקצועי: מומלץ להזמין חברת בדק בית מקצועית שתבחן את איכות הבנייה ותאתר ליקויים.

2. דווחו לקבלן בכתב: חשוב לתעד כל פנייה לגבי ליקוי ולהגיש אותה בכתב לקבלן.

3. שמרו תיעוד מלא: תיעוד של דו"חות בדק הבית, תמונות ותקשורת עם הקבלן עשוי לסייע במקרה של מחלוקות עתידיות.

4. היעזרו ביועץ משפטי במקרה הצורך: אם הקבלן מסרב לטפל בליקוי, מומלץ להיעזר בעורך דין שמתמחה בתחום המקרקעין.

סיכום

האחריות של הקבלן בתקופת הבדק ותקופת האחריות מעוגנת בחוק ומעניקה לרוכשי דירות כלים להתמודד עם ליקויי בנייה. הבנת ההבדל בין התקופות ומה כל אחת כוללת, לצד שמירה על תיעוד והסתייעות במומחים, יכולה להבטיח שתיהנו מביתכם החדש בראש שקט. זכרו, הבית הוא השקעה לטווח ארוך – בדקו ותדאגו לממש את זכויותיכם.